案例简介：

 

2000年8月，买卖双方在自愿协商的基础上，卖方将坐落于B幢4单元601室单位集资房及辅房，以人民币13.5万元的价格转让给原告，双方于同月19日在双方所邀见证人的的见证下签订了“房屋买卖协议”。原告于当日将全部购房款交付给被告，被告也将该住房和辅房的钥匙交付给原告，并代收了装修押金500元。因当时房屋的产权证正在办理中，未当即办理房产证过户手续。2000年底，房产证办理完毕。但因被告所在单位将所有集资房的房产证集中统一保管，致使房地产未办理过户手续。原告实际占有、使用并管理了该房产。2001年6月起，原告对该房屋进行了装修，并于2002年9月入住至今。2003年1月中旬，被告所在单位将统一保管的房产证发还给被告。之后，原告依约多次找到被告，要求被告办理房产过户手续，被告以各种理由推脱，拒不履行过户手续。为此原告诉至法院，请求法院：一、责令被告依约办理房产证过户登记手续；2、判令被告支付违约金2.7万元。被告辩称：我在未经丈夫同意的情况下，将夫妻共同出资购买但未领取房产证和土地证的房屋出卖给原告，是因为生意亏损而卖房还债。房屋买卖未经共有人即我丈夫同意，且未领取权属证书，违反了《城市房地产管理法》第三十七条第（四）、（六）项的规定，购房合同属于无效合同，应由双方互相返还因无效合同所取得的财产，并按双方过错大小各自赔偿对方损失。要求驳回原告的诉讼请求，同时提起反诉，请求：1、确认双方之间签订的“房屋买卖协议”无效；2、反诉被告退还反诉原告房屋，并赔偿因无效合同所遭受的房租损失（按每月600元的50%计算，从协议上签订之日计算至房屋腾退之日）。

二、一审法院认为：本案讼争房屋系被告与其丈夫在婚姻关系存续期间集资购得。因尚无证据证实被告夫妻对婚后该财产作过约定为被告一方个人所有，故本案讼争房屋属被告夫妻共有财产。虽然夫妻对共同财产有平等的处理权，但在行使该权利时，不得损害另一方合法的共有权。现有证据证实，被告在处分该房屋时，其丈夫并不在场，也不知情，事后也未书面追认同意。被告丈夫直到2003年1月下旬才从原告母亲处得知，即提出异议。《城市房地产管理法》已经明确定规定了房地产“不得转让”的法定情形。而《合同法》也明确规定违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。这既是管理性规范，也是效力性规范。根据特别法优于普通法的原则，房屋属于不动产，处分不动产不是“日常生活需要”，依法不适用于“表见代理”、“善意取得”的规定。所以，原、被告的“房屋买卖协议”因违反法律明文规定而无效。因协议无效，双方应当相互返还其所取得的财产，也应在返还该房屋时一并移交给被告。在本案中，对协议无效，双方当事人均有过错。但相比之下，被告的过错更大，应当承担主要责任。

　　法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项、第二款、第六十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条规定，作出如下判决：

　　确认反诉原告蒋云华与反诉被告卢一心于2000年8月19日签订的“房屋买卖协议”无效，由反诉被告卢一心返还反诉原告蒋支华坐落于金华市双溪西路培源街14号的B幢4单元601室房屋1套。该房屋内被列入本案评估清单的财产不得毁损，由反诉被告一并转交给反诉原告（如在毁损、则按清单内的价值相应减除应付款）。

　　由反诉原告蒋云华返还反诉被告卢一心购房款135000元，赔偿给反诉被告卢一心装修损失47300元，并赔偿给反诉被告卢一心房屋差价损失52200元中的60%即31320元，合计人民币213620元。

　　由反诉被告卢一心赔偿给反诉原告蒋云华自2000年8月19日至2003年8月18日计3年房租损失21600元中的40%，即人民币8640元（此后至实际腾退日的房租损失按每月600元中的40%计算）。

　　上述内容限于本判决生效之日起三十日内由双方同时履行。

　　驳回反诉原告蒋云华的其他诉讼请求。

　　本诉受理费4750元、其他诉讼费100元，均由本诉原告负担；反诉受理费4420元、鉴定费634元、其他诉讼费100元，合计5154元，由反诉原告负担3092元，由反诉被告负担2062元。

 

一审判决后，买方提起上述，

　　上诉人诉称：双方签订的房屋转让协议是双方真实意思表示，合法、有效。签协议时上诉人根本不知道被上诉人有丈夫，且产权证上共有人栏目为“0”，没有共有人，上诉人系善意取得。

　　被上诉人辩称：《城市房地产管理法》第三十七条第（四）、（六）项规定：“共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。”“未依法登记领取权属证书的，不得转让。”本案房屋未经我丈夫同意，转让时未取得权属证书，转让合同应属无效。

    三、二审法院的认定与判决

　　二审人民法院审理认定的事实与原审法院认定的事实一致。

　　二审人民法院经审理认为：上诉人与被上诉人签订的房屋买卖协议，系双方真实意思表示，双方已依约履行了交付房屋和支付房款的义务，并且上诉人对房屋进行了装修和使用，至今已三年余。被上诉人应本着诚实信用的原则，依约履行自己的其他合同义务。根据《合同法》的规定，出卖人不仅负有交付买卖标的物的义务，还应当履行转移标的物所有权于买受人的法定义务，故上诉人要求被上诉人协助办理本案讼争房的房产证过户登记手续的请求，于法有据，应予支持。但上诉人要求被上诉人支付违约金的请求，由于双方并未约定协助办理房产证过户登记手续的日期，同时考虑到房屋已经交付上诉人占的、使用，合同的主要目的已经达到，故该诉请不予支持。关于被上诉人在原审中的反诉请求，由于《城市房地产管理法》第三十七条第（四）、（六）项的规定，是法律对出卖人的强制性要求，这项强制性规定是管理性的，而不是效力性的，不应作为认定合同的论据，故本案的房屋买卖合同应认定有效。被上诉人在一审中要求合同无效、返还房屋、赔偿损失的反诉请求，不予支持。

　　二审人民法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：

　　撤销一审法院民事判决。

　　被上诉人蒋云华于本判决生效后一个月内协助上诉人卢一心办理本案讼争房的房产证过户登记手续。

　　驳回上诉人卢一心的其他诉讼请求。

　　驳回被上诉人蒋云华的反诉诉讼请求。

 　 一审案件受理费4750元，其他诉讼费100元，合计4850元，由卢一心负担1850元，蒋云华负担3000元。一审反诉受理费4420元、鉴定费634元、其他诉讼费100元，合计5154元，由蒋云华负担。二审案件受理费9170元，由卢一心负担3170元，蒋云华负担6000元。

四、对本案的分析

　　应该说本案的争议是比较大的。因为《城市房地产管理法》第三十七条第（四）、（六）项规定：“共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。”“未依法登记领取权属证书的，不得转让。” 而根据《合同法》第五十二条第（五）项，“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同是无效合同。因此，根据上述法律规定，得出的结论只能是违反《城市房地产管理法》第三十七条第（四）、（六）项规定的合同是无效合同。但就本案而言，如果认定合同无效，则与客观实际不符，损害原告的权利。因为原告实际占有使用房屋已有三年之久，被告的配偶不知道房屋出卖的事实显然是不能成立的。房屋毕竟是家庭的主要资产，被告作出处分，其配偶不可能不知情。现在被告主张合同无效，只是在看到房屋升值后的一种托词。因此，本案认定房屋买卖合同有效，是符合实际和常情的，也有利于保护房产交易市场秩序的稳定。

五、购房提醒

　　 在实践中，以下三种房屋的买卖十分常见：一是未经其他共有人书面同意的区有房屋；二是权属有争议的房屋；三是未依法登记领取权属证书的房屋。这三类房屋的买卖在的主要焦点是房屋买卖合同的效力问题。在房屋增值的情况下，往往是房东主张房屋买卖合同无效，而买受人则主张有效。因此我们提醒广大购房者，为了确保自己的利益不受损害，在购买房屋时，首先应确定该房屋是否有产权证，没有产权证的房屋买卖将很难得到法律的保护。第二，要明确房屋究竟是个人所有还是共同共有。如果房屋有共有人，那么在签订房屋买卖合同时，共有人应当在合同上签字确认。最后，购房者也可在合同中注明类似于“如本买卖合同被确认无效的，出卖人将承担违约金多少元”之类的违约责任，这样即使合同无效，自己的利益将得到一定的保障。

 

 

                                                                                   　21世纪不动产昆明区域分部