案例简介：

 

房东与中介公司签订了《独家代理委托书》。委托书约定：房东委托中介出售其位于市中心241号605室之房屋，委托期限为2004年12月1日至2005年12月2日，双方当事人在合同中第三条约定房东保证不与中介所介绍的买家私下交易，如一旦发生此情况，房东同意向中介支付该房屋买卖成交总额的1.5％作为违约金。2005年2月14日、16日、19日，中介三次与客户签订了《看房委托及证明》，由中介介绍客户购买605室房屋，并与客户到该屋看房，但房东并未与王大华达成房屋的买卖交易。2005年12月20日，房东与客户签订了《房地产买卖合同》，房东以1080000元的总价将房屋出售给客户，双方办理了房屋交易手续，现该屋已经交付给客户使用。中介公司一纸诉状将房东告上法院，法院一审判决房东向中介公司支付房价的1.5％违约金即16200元。

 

案例分析：

 

中介与房东所签订的《独家代理委托书》是合法有效的，该委托书是委托中介出售其所有的房屋，中介也已经按合同的约定履行其义务，介绍购房人看楼。虽然中介最终没能在委托期限内促成业主与王大华的交易，但其为房东出售房屋履行了其中介的义务，而房东在双方签订的委托合同期限届满不足一个月的时间内却与中介介绍的客户达成了房屋买卖交易，房东该行为实际是规避合同约定的条款的行为，有违诚实信用原则。根据委托合同的约定被房东不得与中介所介绍的购房人私下进行交易，如房东违反该规定，则需由房东向中介支付买卖成交额的1.5％作为赔偿，故中介现在要求被房东按照其成交价款的1.5％，即16200元支付违约金是符合合同约定。被告在委托期限届满后短期内与中介所介绍的看房客户达成协议，其行为有违诚实信用原则，应承担违约责任。

 

 

从该案例中，加盟店应该完善的问题的有：

 

1、与房东签署委托协议，约定好委托期限。

 

2、保留看房确认书等有效提供服务的证据。

 

3、看房确认书，房东要签字认可。

 

 

 

 

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