李小姐通过体系外中介看楼，签订了看楼书，约定看楼后私下成交将支付巨额违约金（比中介费高两倍多）。李小姐看楼后与业主就房价协商不成，没有成交。后来通过体系内中介带看、协商房价等中介活动与该业主成交。体系外中介一纸诉状将李小姐告上法院要求李小姐按约定支付中介费，否则将支付巨额违约金。在庭审过程中，李小姐拿出了和体系内中介签署的委托协议，居间合同等作为证据提交法院，法院认定，体系外中介没有促成李小姐与房东的交易，法院一审判决体系外中介败诉。一审判决后，体系外中介没有提出上诉。

 

案例分析：

 

　　中介是属于典型的居间人，根据合同法第四百二十六条一款“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。”本案中，体系外中介带看了房屋，也提供了房屋信息，但是因为没有促成交易，没有完成法定的促成合同交易，即没有完成中介最重要的义务-----促成交易！所以没有依据要求支付中介费。所以法院判定体系外中介败诉。但是该中介公司可以根据合同法第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”要求李小姐支付相关的从事中介活动支出的必要费用提起诉讼的话，是可以得到法院的支持的。

 

　　体系外中介因为提供了典型的中介服务，促成了当事人双方的交易。可以要求当事人支付中介费，但是根据合同法第四百二十六条二款“居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。”体系内中介不能要求当事人支付因中介活动所产生的费用，该费用只能自己承担。

 

根据以上案例，加盟店应该完善的业务重点有：

 

1、 与房东签署协议，确立房源委托代理关系

 

2、与客户签署委托代理协议，确立客源代理关系

 

3、 签订看房确认书，确立提供有效房源信息

 

4、 到达一定的时候，可以收取意向金，拴住客户

 

 

 

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